Service Vermieter

Abbruchkosten für ein Gebäude nach vorheriger Selbstnutzung und Vermietung

13.10.2020 08:40

Reißt der Steuerpflichtige ein Gebäude ab, das er nicht in Abbruchabsicht erworben hatte und das er teilweise vermietet und teilweise selbstgenutzt hat, kann er die Abbruchkosten sowie den Restbuchwert des abgerissenen Gebäudes grundsätzlich nur insoweit als Werbungskosten absetzen, als er das Gebäude vermietet hat. Soweit er es selbstgenutzt hat, gehören die Abrisskosten und der Restbuchwert hingegen zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes. Machte die Selbstnutzung aber weniger als 10 % aus, können die Kosten für den Abriss und der Restbuchwert insgesamt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Hintergrund: Reißt ein Steuerpflichtiger ein Gebäude ab, stellt sich die Frage, wie die Abbruchkosten und der Restbuchwert des Gebäudes steuerlich behandelt werden: als sofort abziehbare Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben oder aber als zu aktivierende Herstellungskosten des neuen Gebäudes?

Sachverhalt: Die Klägerin erwarb am 1.2.2012 ein Einfamilienhaus, das sie bis Juli 2014 an ihre Schwiegermutter vermietete und ab 1.8.2014 teilweise (zu 78 %) einem anderen Mieter überließ; im Übrigen nutzte sie das Haus ab August 2014 selbst. Im März 2017 ließ sie das Haus abreißen und durch einen Neubau ersetzen, den sie vermietete. Sie machte die Abbruchkosten in Höhe von ca. 27.000 € sowie den Restbuchwert des abgerissenen Hauses in Höhe von ca. 260.000 € als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt ging davon aus, dass das Haus nur zum Teil vermietet worden sei, und erkannte die geltend gemachten Kosten nur zum Teil an.

Entscheidung: Das Finanzgericht Münster (FG) gab der Klage statt:

  • Wird ein Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben, kommt es für die steuerliche Behandlung der Abbruchkosten und des Restbuchwertes grundsätzlich auf die bisherige Nutzung des abgerissenen Gebäudes an.

    • Soweit das Gebäude vermietet worden ist, sind die Abbruchkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in vollem Umfang sofort abziehbar.

    • Soweit das Gebäude selbstgenutzt worden ist, werden die Abbruchkosten als Herstellungskosten des neuen Gebäudes behandelt und wirken sich nur über die jährliche Abschreibung aus.

  • Im Streitfall ist das Gebäude zunächst vollständig vermietet worden (Februar 2012 bis Juli 2014; dies entsprach einem Zeitanteil von ca. 54 %, nämlich 31 von 57 Monaten) und anschließend zu 78 % vermietet worden (dies machte zeitanteilig 46 % aus, nämlich 26 von 57 Monaten). Berücksichtigt man sowohl den Zeitanteil als auch den Flächenanteil, ergibt sich ein Selbstnutzungsanteil von insgesamt 9,8 %.

  • Zwar wären danach 90,2 % der Kosten als Werbungskosten absetzbar. Da der Selbstnutzungsanteil aber unter 10 % lag, ist er als unwesentlich anzusehen. Daher können die Abbruchkosten und der Restbuchwert in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden.

Hinweis: Da das Einfamilienhaus ohne Abbruchabsicht erworben worden war, kam es auf die bisherige Nutzung an. Denn man unterstellt, dass der Abriss aufgrund des Verschleißes infolge der bisherigen Nutzung (Vermietung oder Selbstnutzung) erfolgt.

Anders ist dies, wenn der Abriss nicht wegen des Verschleißes aufgrund der bisherigen Vermietung erfolgt, sondern weil das Gebäude abgerissen wird, um das Grundstück zu veräußern oder um es künftig selbst zu nutzen. In diesen Fällen werden die Abbruchkosten und der Restbuchwert nicht als Werbungskosten berücksichtigt, weil sie nicht durch die bisherige Vermietung und den hierdurch eingetretenen Verschleiß des Hauses veranlasst sind.

Vermietung und den hierdurch eingetretenen Verschleiß des Hauses veranlasst sind. Wird das Gebäude von vornherein in Abbruchabsicht erworben, gehören die Abbruchkosten und der Restbuchwert des abgerissenen Gebäudes zu den aktivierenden Herstellungskosten des neuen Gebäudes. Sie wirken sich dann nur über die jährliche Abschreibung aus.

FG Münster, Urteil vom 21.8.2020 - 4 K 855/19, Rev. beim BFH: Az. bisher keine Revision ersichtlich; NWB


Zufluss einer Mietkaution beim Vermieter und Steuerpflicht einer Versicherungsleistung

05.10.2020 08:31

Ein Vermieter muss eine Mietkaution nur dann als Einnahme versteuern, wenn er sie nach der Beendigung des Mietvertrags einbehält und mit ausstehender Miete oder mit Aufwendungen zur Schadensbeseitigung verrechnet. Bei einer Verrechnung mit Aufwand zur Schadensbeseitigung ist im Gegenzug der Aufwand zur Schadensbeseitigung als Werbungskosten absetzbar. Die Entschädigungszahlung einer Versicherung führt beim Vermieter zu einer steuerpflichtigen Einnahme, wenn die Versicherung Werbungskosten ersetzt, z.B. Aufwendungen zur Schadensbeseitigung.

Hintergrund: Einnahmen sind im Zeitpunkt ihres Zuflusses zu versteuern, sofern nicht bilanziert wird. Ein Zufluss erfolgt dann, wenn der Steuerpflichtige über den Betrag wirtschaftlich verfügen kann.

Sachverhalt: Die Kläger vermieteten ein Mehrfamilienhaus, das aus mehreren Wohnungen bestand. Das Finanzamt beanstandete die Ermittlung der Mieteinnahmen und rechnete mehrere Mietkautionen sowie Versicherungsleistungen hinzu, die die Kläger erhalten hatten.

Entscheidung: Das Finanzgericht Münster (FG) gab der Klage zum Teil statt und rechnete einzelne Mietkautionen nicht den steuerpflichtigen Einnahmen zu:

  • Allein die Überweisung einer Kaution durch den Mieter führt beim Vermieter nicht zu einer Einnahme. Denn er kann über die Kaution noch nicht wirtschaftlich verfügen. Es handelt sich vielmehr nur um eine Sicherheit.

  • Zu einem Zufluss der Kaution kommt es beim Vermieter erst dann, wenn er sie nach der Beendigung des Mietverhältnisses einbehält, weil der Mieter noch Mietschulden hat oder weil der Mieter Schäden verursacht hat.

    • Soweit der Vermieter die Kaution einbehält, um Schäden zu beseitigen, kommt es zum einen zu einer Mieteinnahme und zum anderen zu Werbungskosten in Gestalt der Aufwendungen für die Schadensbeseitigung. Ein Nachweis über die Aufwendungen ist nicht erforderlich, da die Einbehaltung der Kaution entsprechende Werbungskosten indiziert.

    • Soweit der Vermieter die Kaution zur Begleichung von Mietschulden des Mieters verwendet, fließen ihm im Zeitpunkt der Verrechnung Mieteinnahmen zu.

    • Die Klage hatte insoweit teilweise Erfolg, weil den einbehaltenen Mietkautionen entsprechende Aufwendungen für die Schadensbeseitigung gegenüberstanden.

  • Versicherungsentschädigungen sind zwar grundsätzlich keine Mieteinnahmen. Um eine steuerpflichtige Einnahme handelt es sich aber dann, wenn die Versicherung Werbungskosten ersetzt, z.B. Aufwendungen zur Schadensbeseitigung. Im Streitfall hatte die Versicherung entweder gezahlt, um Schäden in den Wohnungen auszugleichen, oder die Kläger hatten den Zahlungszweck nicht nachgewiesen. Daher war die Erhöhung der Einnahmen aus Sicht des FG zutreffend.

Hinweise: Bei dem vermieteten Haus scheint es sich um eine „Schrottimmobilie“ gehandelt zu haben, bei der es zu einer Vielzahl von Schäden gekommen war. In einem solchen Fall ist es wichtig, die jeweilige Versicherungsleistung bzw. den jeweiligen Kautionseinbehalt den entstandenen Aufwendungen für die Schadensbeseitigung zuzuordnen, um sicherzustellen, dass keine Einnahmen doppelt erfasst werden und dass die – erstatteten – Schadensbeseitigungskosten berücksichtigt werden.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig, da der Bundesfinanzhof die Revision zugelassen hat.

FG Münster, Urteil vom 10.12.2019 - 2 K 2497/17 E, Rev. beim BFH: Az. IX R 11/20; NWB


Spekulationsgewinn bei Verkauf einer möblierten Ferienwohnung erfasst nicht den auf die Einrichtung entfallenden Kaufpreis

01.10.2020 09:49

Beim Verkauf einer möblierten Ferienwohnung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist wird der aus dem Verkauf der Möbel erzielte Gewinn nicht als Spekulationsgewinn besteuert. Denn es handelt sich bei den Möbeln um Gegenstände des täglichen Gebrauchs, die nach dem Gesetz nicht Objekt eines Spekulationsgewinns sein können.

Hintergrund: Der Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung kann ebenso zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn führen wie der Verkauf sonstiger Wirtschaftsgüter innerhalb eines Jahres mit Gewinn; die Spekulationsfrist verlängert sich bei sonstigen Wirtschaftsgütern, d.h. Nicht-Immobilien, auf zehn Jahre, wenn die sonstigen Wirtschaftsgüter zumindest in einem Jahr zur Einkünfteerzielung eingesetzt worden sind. Allerdings ist die Steuerpflicht bei sonstigen Wirtschaftsgütern für Gegenstände des täglichen Gebrauchs ausgeschlossen.

Sachverhalt: Die Kläger sind Eheleute, die 2013 eine Ferienwohnung zwecks Vermietung erworben hatten. Sie vermieteten die Wohnung im möblierten Zustand. Für die Einrichtung (Möbel und Kleingeräte) wandten sie im Jahr 2014 ca. 41.000 € auf. Im Jahr 2016 verkauften sie die Ferienwohnung zum Preis von 265.000 €; nach dem Kaufvertrag entfielen 45.000 € auf die Einrichtung. Das Finanzamt erfasste einen Spekulationsgewinn und bezog den gesamten Kaufpreis von 265.000 € in die Berechnung des Spekulationsgewinns ein.

Entscheidung: Das Finanzgericht Münster (FG) verneinte einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn, soweit die Kläger die Einrichtung mitveräußert hatten, und gab der Klage insoweit statt:

  • Zwar führte der Verkauf der Ferienwohnung zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn, weil die Kläger die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft haben. Die zehnjährige Spekulationsfrist gilt auch für die mitverkaufte Einrichtung, weil diese in mindestens einem Kalenderjahr für die Einkünfteerzielung eingesetzt worden ist.

  • Allerdings handelt es sich bei der Einrichtung um Wirtschaftsgüter des täglichen Gebrauchs, die nicht der Steuerpflicht für Spekulationsgewinne unterliegen. Wirtschaftsgüter des täglichen Gebrauchs sind Gegenstände, die typischerweise einem Wertverlust unterliegen und/oder kein Wertsteigerungspotenzial haben, z.B. Gebrauchtwagen. Diese Voraussetzung ist bei einer Wohnungseinrichtung erfüllt, so dass insoweit kein Spekulationsgewinn entstanden ist.

  • Bei der Höhe des auf die Einrichtung entfallenden und nicht steuerpflichtigen Gewinns konnte auf die vertragliche Kaufpreisaufteilung zurückgegriffen werden; danach entfielen 45.000 € auf die Einrichtung. Zwar lag dieser Betrag über den Anschaffungskosten für die Einrichtung, die sich auf lediglich 41.000 € im Jahr 2014 beliefen. Der Grund für die vermeintliche Wertsteigerung der Einrichtung lag aber darin, dass der Käufer im Jahr 2016 eine vollständig eingerichtete Wohnung erwerben und diese sogleich vermieten konnte; zudem hatten die Kläger erhebliche Eigenleistungen erbracht, und der im Jahr 2014 beauftragte Handwerker hatte mehrere Wohnungen in dem Haus eingerichtet und daher besonders günstig gearbeitet.

Hinweise: Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung wird steuerlich nicht akzeptiert, wenn sie nur zum Schein erfolgt oder gestaltungsmissbräuchlich ist, d.h. nur der Steuerersparnis dient. Diese Voraussetzungen verneinte das FG im Streitfall. Allerdings wird in der Regel eine Kaufpreisaufteilung vom Finanzamt nicht anerkannt werden, wenn sich hieraus eine Wertsteigerung bei der Einrichtung ergibt; üblicherweise verliert eine Einrichtung nämlich an Wert, erst recht, wenn es sich um eine Ferienwohnung handelt. Die Kläger hatten allerdings im Klageverfahren gut vorgetragen, weshalb die Anschaffungskosten für die Einrichtung ungewöhnlich niedrig waren.

Ein Spekulationsgewinn erhöht sich um die in Anspruch genommenen Abschreibungen. Daher kann ein Spekulationsgewinn auch dann entstehen, wenn der Verkaufspreis den Anschaffungskosten entspricht.

FG Münster, Urteil vom 3.8.2020 - 5 K 2493/18 E; NWB